Tema 1.158 dos Recursos Repetitivos esclarece a ilegitimidade passiva das instituições financeiras em execuções fiscais de IPTU
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento paradigmático realizado em 12 de março de 2025, fixou a tese jurídica no Tema Repetitivo 1.158, afirmando que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em relação a imóveis dados em alienação fiduciária, antes da consolidação da propriedade e da sua imissão na posse.
A decisão tem efeito vinculante para todos os tribunais do país, nos termos do artigo 927 do CPC, e oferece maior segurança jurídica ao setor financeiro e ao mercado imobiliário, consolidando entendimento já predominante na jurisprudência.
Entenda o caso
O caso analisado envolveu o Município de São Paulo e o Itaú Unibanco S.A., que figurava como credor fiduciário de um imóvel cuja dívida de IPTU estava sendo cobrada judicialmente. O município pretendia manter o banco no polo passivo da execução fiscal, sob o argumento de que a alienação fiduciária transferiria a propriedade plena do imóvel ao credor, ainda que sob condição resolutiva.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira, ao entender que o credor fiduciário possui apenas a propriedade resolúvel e posse indireta do bem — características insuficientes para que seja considerado contribuinte do IPTU, conforme o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).
O Município recorreu ao STJ, que afetou o caso como representativo da controvérsia, dada a multiplicidade de demandas similares no país.
A tese firmada
A Primeira Seção do STJ, por unanimidade, negou provimento ao Recurso Especial e aprovou a seguinte tese:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
Segundo o relator, Ministro Teodoro Silva Santos, apenas podem ser considerados contribuintes do IPTU: (i) o proprietário do imóvel; (ii) o titular do domínio útil; ou (iii) o possuidor com animus domini, ou seja, com a intenção de ser o dono do bem.
Como o credor fiduciário detém a propriedade apenas para garantir a obrigação e sem intenção de exercer os poderes plenos da propriedade, não se enquadra em nenhuma das hipóteses legais.
Fundamentos legais e jurisprudenciais
A decisão se baseou nos seguintes fundamentos:
- Art. 34 do CTN: Define como contribuinte do IPTU aquele que detiver o domínio ou a posse com ânimo de dono. O STJ reitera que a posse para fins de tributação não pode ser precária ou indireta.
- Art. 22 da Lei nº 9.514/1997: Regula a alienação fiduciária, afirmando que o credor fiduciário detém apenas a propriedade resolúvel do imóvel como forma de garantia.
- Art. 27, § 8º, da mesma lei: Expressamente atribui ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU até o momento da imissão na posse pelo credor fiduciário.
- Lei nº 14.620/2023: Reforça, ao incluir o § 2º ao art. 23 da Lei nº 9.514/97, que cabe ao fiduciante o pagamento do IPTU e das taxas condominiais.
Repercussões práticas e segurança jurídica
A tese tem impactos relevantes para o setor bancário, para incorporadoras imobiliárias e para o mercado de crédito imobiliário em geral. A clareza trazida pelo STJ encerra controvérsias envolvendo milhares de execuções fiscais promovidas por municípios contra credores fiduciários — muitas vezes com decisões conflitantes entre tribunais estaduais.
Além disso, ao reafirmar que a propriedade fiduciária não é equivalente à propriedade plena, o STJ evita que encargos fiscais indevidos recaiam sobre instituições financeiras que, de fato, não usufruem do imóvel, nem dele obtêm rendimento enquanto não houver inadimplemento.
Conclusão
A fixação da tese no Tema 1.158 representa um avanço importante na delimitação da responsabilidade tributária no âmbito da alienação fiduciária de imóveis. A partir de agora, os entes municipais estão impedidos de incluir credores fiduciários no polo passivo de execuções fiscais de IPTU, exceto se houver a consolidação da propriedade e a imissão na posse — circunstâncias que alteram a natureza da relação jurídica.
Para contribuintes, advogados tributaristas e agentes do mercado financeiro, o precedente reforça a importância da interpretação sistemática entre o Direito Tributário e o Direito Civil, respeitando os limites legais da sujeição passiva tributária.
